Zertifizierter Verwalter: Jetzt doch erst ab Ende 2023

Laut WEG-Reform 2020 war es vorgesehen, dass Wohneigentümer ab dem 1. Dezember 2022 einen zertifizierten Wohnimmobilienverwalter verlangen können. Diese Frist lässt sich nun nicht einhalten.

Zahlreiche Änderungen im Detail

Am 01.Dezember 2020 wurde das Wohnungseigentumsrecht durch eine Reform mit neuen Regelungen zur Förderung der Elektromobilität und Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften, offiziell Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) genannt, verändert und am 22.Oktober 2020 im Bundesgesetzblatt (BGBl. I 2020, S.2187) verkündet.

Beschlussfassungen über die Sanierung und Modernisierung werden nun einfacher.
Denn die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestaltung baulicher Veränderungen bedürfen nun nach §20 Abs. 1 WEG einer einfachen Mehrheit und sind ohne die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigen Eigentümer möglich.

Jedoch sollen nur jene Eigentümer die Kosten dazu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben - vorausgesetzt, es handelt sich um weniger als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und um weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile, so steht es im zweiten Absatz dieses neuen Paragrafen geschrieben.


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Sonst sieht das Gesetzt es vor, das alle Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile die Kosten zu tragen haben. Des Weiteren sollen sich alle Eigentümer an der Modernisierung beteiligen, wenn die Kosten und Investitionen durch diese Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraum durch die Erträge wieder einbringen lassen. 

Es wird gesetzlich nicht festgeschrieben, innerhalb welchen Zeitraums diese Amortisierung akzeptiert werden soll.

Auch sieht die neue Reform vor, dass jeder Eigentümer einen gesetzlichen Anspruch auf folgende Dinge haben soll:

  • auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau vornehmen können
  • Maßnahmen zum Einbruchschutz in die Wege leiten 
  • Zugang zu einem schnellen Internetanschluss, der von Rechtswegen durch die anderen Eigentümer der Wohnanlage gestattet werden muss

Der Zertifizierte Verwalter

Wer als Wohnimmobilienverwalter tätig sein möchte, muss über die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügen und diese vor seiner zuständigen Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachweisen. 

Dann darf er sich als "Zertifizierter Verwalter" bezeichnen und soll als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung dieses Zertifikat dem Eigentümer vorlegen können. 

So sieht es der neue §26a Abs.1 WEG vor.

Es soll zu einer Vorschrift werden, dass sämtliche Verwalter sich zertifizieren lassen müssen - Mit Ausnahmeregelung nach §19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, wenn:

  • die Wohnanlage weniger als neun Sondereigentumsrechte (Eigentumswohnungen) hat
  • ein Wohnungseigentümer (einstimmig) zum Verwalter bestellt wurde und
  • weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines
    zertifizierten Verwalters verlangen.

Dies wurde mit der jüngsten WEG-Reform 2020 beschlossen und sollte ab dem 1. Dezember 2022 bei derzeitiger Rechtslage anwendbar sein.

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Fristverlängerung

Ein Jahr Vorlaufzeit um sämtliche Wohnimmobilienverwalter zertifizieren zu lassen schien bei der Verabschiedung der WEG-Reform §19 Abs. 2 Nr. 6 WEG 2020 als angemessen.
Jedoch wird das Bundesjustizministerium (BMJ) diese Frist um ein weiteres Jahr, also bis zum Dezember 2023, verlängern. Damit ist man erst ab jenem Zeitpunkt berechtigt, sich als Eigentümer von einem Verwalter die Zertifizierung vorlegen zu lassen.

Volljuristen, Immobilienkaufleute, Personen mit Studienabschluss mit immobilienrechtlichem Schwerpunkt und Geprüfte Immobilienfachwirte sind hingegen den zertifizierten Verwaltern gemäß §7 ZertVerw.V. gleichgestellt und müssen keinen zusätzlichen Nachweis erbringen.

Die Zertifizierung soll von der Industrie- und Handelskammer vorgenommen werden. So sieht es die Verordnung für die Abnahme der Prüfung zum zertifizierten Verwalter gemäß §2 ZertVerw.V. vor. Demnach können mehrere Kammern einen gemeinsamen Prüfungsausschuss einrichten, was es möglich machen soll, den Verwaltern ortsunabhängig die Prüfung abzunehmen.

§3 ZertVerwV. schreibt vor, das diese Prüfung zum zertifizierten Verwalter aus zwei Teilen bestehen muss.

Prüfungsteile

  • Der erste Teil besteht aus der schriftliche Prüfung. Diese dauert mindestens 90 Minuten und kann entweder auf Papier, elektronisch oder auch einer Mischung aus beidem durchgeführt werden.
  • Der zweite Teil ist die mündliche Prüfung, an der der Verwalter nur dann teilnehmen darf, wenn die schriftliche Prüfung bestanden worden ist. Bei dieser Prüfung können bis zu fünf Personen gleichzeitig geprüft werden.
    Dabei werden für jeden Prüfling 15 Minuten Prüfungszeit bereitgestellt, in der unter anderem auch auf das Wohnungseigentumsrecht eingegangen werden muss.

Prüfungsthemen

gemäß §1 ZertVerwV

  • Grundlagen für das Thema Immobilienwirtschaft 
  • rechtliche Grundlagen bezüglich Wohneigentumsrecht und Mietrecht 
  •  kaufmännische und technische Grundlagen 
  • Thematiken aus der Weiterbildungspflicht für Verwalter nach §34c Abs. 2a der Gewerbeordnung und aus der Anlage 1 zur Makler- und Bauträgerverordnung.

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Die Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung trat am 17.Dezember 2021 in Kraft. So sollte genug Zeit für das Zertifizierungsverfahren zur Verfügung stehen für die Entwicklung und Einführung.

Aber es gibt viele Verwalter und zu wenig Zeit, um alle Antragsteller zu prüfen und abschließend zu zertifizieren. Dieser Umstand wurde dem Bundesjustizministerium (BMJ), das die genaue Ausgestaltung der Zertifizierung regelt, dargelegt und das führte schließlich zum veränderten Zeitplan der rechtlichen Umsetzung dieses Reform-Abschnitts.

Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters frühestens zwei Jahre nach Inkrafttreten dieser Reform.

Ist ein nicht zertifizierter Verwalter bereits bestellt, darf er sich auf die Übergangsvorschrift nach §48 Abs. 4 WEG berufen.
Gemäß diesem Paragrafen gilt ein Verwalter gegenüber dem/den Wohnungseigentümer/n für weitere dreieinhalb Jahre als zertifiziert.

Dadurch sollen, so die Begründung, die praktisch erfahrenen Verwalter etwas Zeit bekommen, um die Prüfung abzulegen. Gleichzeitig entlaste es die Prüfungsstellen, erhielte die Kapazität der Verwalter.

Ungeachtet dessen sind die Verwalter auch künftig gemäß der Fortbildungspflicht für Verwalter, die im Jahr 2018 eingeführt wurde verpflichtet, 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren nachzuweisen.

Wenn diese neue Verordnung über die Zertifizierung von Verwaltern dann rechtlich greift, hat jeder Eigentümer das Recht die Abberufung eines Verwalters durchzusetzen, wenn keine Zertifizierung vorgelegt werden kann.

Auf diese Weise kann jeder Wohnungseigentümer den Beschluss über die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters innerhalb eines Monats anfechten. Auch ist es nun einfacher sich von einem Verwalter zu trennen, der sich nicht zertifizieren kann oder möchte.

Die Abberufung ist nicht mehr von der Beweislage eines wichtigen Grundes abhängig, sondern jederzeit durch die Wohnungseigentümer möglich, so dass spätestens sechs Monate nach der Abberufung der Verwaltervertrag endet. Das regelt der §26 Abs. 3 WEG - neu.


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