Die Bildung des eigenen Willens der Wohnungseigentümer in Form einer Beschlussfassung wird durch die neue WEG-Reform erheblich vereinfacht. Die Eigentümerversammlung wird daher aufgewertet sowie die Beschlussfassung in einem sogenannten Umlaufverfahren entbürokratisiert.
Nach dem Inkrafttreten der neuen WEG-Reform am 1.12.2020 wird eine Eigentümerversammlung dann beschlussfähig, solange lediglich ein Wohnungseigentümer hierzu anwesend bzw. vertreten ist. War eine Eigentümerversammlung bisher nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte aller Eigentümer anwesend waren, entfällt daher insbesondere die Voraussetzung der Zweit- und Wiederholungsversammlungen.
Das Recht einer Eigentümerversammlung wird hierdurch erheblich vereinfacht. Die Ladungsfrist für die Eigentümerversammlung wird durch das Gesetz drei Wochen verlängert. Ursprünglich waren dies zwei Wochen.
Andererseits ist eine Eigentümerversammlung immer beschlussfähig, abgesehen davon, wie viele Eigentümer hierzu vertreten bzw. anwesend sind.
Die Eigentümergemeinschaften können außerdem nach dem neuen Gesetz beschließen, dass den Eigentümern gestattet wird, online an den Versammlungen teilzunehmen und ggf. auch hier abzustimmen.
Dies erfolgt zum Beispiel über Skype, Microsoft Teams, Zoom oder ähnliche Programme.
Wie und ob dies in Zukunft in Eigentümerversammlungen möglich wird, entscheidet die Eigentümergemeinschaft. Zu beachten sind dabei allerdings die Richtsätze der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlungen.
Dies muss zudem bei Online-Teilnahme garantiert werden. Alle Kosten für die Einrichtung der Möglichkeit für eine Online-Teilnahme seitens des Verwalters trägt die verantwortliche Wohnungseigentümergemeinschaft.
Weiterhin sind Eigentümerversammlungen auch in Zukunft Präsenzversammlungen. Bislang mussten Vollmachten in schriftlicher Form im Original bei der Eigentümerversammlung vorgelegt werden. Gemäß dem neuen Wohnungseigentumsrecht ist es hinreichend, wenn diese Vollmacht in Textform den Eigentümern vorliegt.
Dies bedeutet, dass eine solche Vollmacht auch per Fax, E-Mail, oder Ähnlichem erteilt wird.
Jetzt gibt es eine längere Einberufungsfrist für die Eigentümerversammlungen. Die größere Planungssicherheit der Eigentümer gewährt eine Verlängerung der Einberufungsfrist für die Versammlung. Diese beträgt gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG in Zukunft drei statt zwei Wochen.
Es besteht eine Mehrheit für alle Beschlüsse. In Zukunft werden generell alle Beschlüsse mit jener Mehrheit der abgegebenen Stimmen erfasst. Generell ist auch noch das Kopfprinzip maßgebend. Jeder Eigentümer besitzt eine Stimme, unabhängig davon, wie viele gesonderte Eigentumseinheiten in dessen Eigentum stehen.
Wie bislang auch werden sich die Eigentümer einer Sondereigentumseinheit zu einigen haben, wie eine Stimmabgabe erfolgt, weil diese das Stimmrecht nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG lediglich einstimmig ausüben können.
Ein abweichendes Stimmprinzip kann außerdem vereinbart werden. Auch künftig ist das Kopfprinzip durch die Vereinbarung der Eigentümer abdingbar. Daher kann vor allem das Wert- oder Objektprinzip vereinbart werden. Bisher bestehende Vereinbarungen bleiben auch in Zukunft maßgeblich.
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Jetzt Rabatte BerechnenDie Kosten baulicher Veränderung sind ebenfalls neu definiert worden. Die Ausnahme vom einfachen Mehrheitsprinzip formiert der neue § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 des WEG.
Danach sind die Kosten für die Maßnahme einer baulichen Veränderung von sämtlichen Eigentümern zu tragen, wenn diese Maßnahme mit der Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der Stimmen, welche die Hälfte der Eigentümer repräsentieren müssen, beschlossen wurde und die Kosten nicht übermäßig sind.
Durch diese WEG-Reform, welche zum 1.12.2020 in Kraft getreten ist, gibt es viele Änderungen in Bezug auf die Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung.
Bis um 30.11.2020 war eine Eigentümerversammlung lediglich unter bestimmten Voraussetzungen beschlussfähig.
So mussten in der Versammlung mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile anwesend sein, sofern eine Teilungserklärung nichts anderes vorgesehen hatte.
Ist eine Versammlung beschlussunfähig, so muss der Verwalter die Wiederholungsversammlung festsetzen.
Diese ist auf jeden Fall beschlussfähig. Diese Eventualeinberufung für den Fall einer Beschlussunfähigkeit ist unzulässig, außer, die Teilungserklärung lässt es ausdrücklich zu.
Ab dem 1.12.2020 ist die Eigentümerversammlung stets beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Miteigentumsanteile oder Eigentümer in dieser Versammlung vertreten sind.
Ein Erfordernis, mangels der Beschlussfähigkeit Wiederholungsversammlungen zu veranstalten, entfällt.
Die Eigentümerversammlungen sind grundsätzlich nicht öffentlich. Generell dürfen nur jene Mitglieder an der Wohnungseigentümergemeinschaft teilnehmen, jedoch kann ein Eigentümer einem Stellvertreter eine entsprechende Vollmacht erteilen.
Nach dem Geschäftsordnungsbeschluss können zu den einzelnen Tagesordnungspunkten auch externe Personen wie Anwälte oder Architekten eingeladen werden.
Eine ordnungsgemäße Ladung ist für die Versammlung essenziell. Die ordnungsgemäße Ladung für die Eigentümerversammlung ist Voraussetzung für die Beschlüsse. Dazu muss die Ladungsfrist in jedem Falle eingehalten werden. Diese betrug bisher generell zwei Wochen. Ab 1.12.2020 beträgt die Frist dann drei Wochen und somit wurde diese durch die neue Reform um eine Woche verlängert.
In der Ordnung kann eine abweichende Frist ebenfalls bestimmt werden. In dringenden Fällen kann die Ladungsfrist verkürzt werden. Außerdem muss eine Ladung die jeweilige Tagesordnung enthalten.
Laura Eckert
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