von Laura Eckert-Rinallo
23. Jun 2021Entscheidung zum Mietminderungsausschluss in Gewerberaummietverträgen per AGB
Die Frage ob eine Allgemeine Geschäftsbedingung wirksam in einen Gewerberaummietvertrag aufgenommen wurde, ist immer wieder Inhalt gerichtlicher Auseinandersetzungen. Sowohl im Wohnraummietrecht als auch im Gewerberaummietrecht wurden in den vergangenen Jahren zahlreiche Urteile zu diesem Themenkomplex erlassen.
Für Vermieter und somit auch für Mietverwaltungen ist es essenziell, einen Überblick über neue Entscheidungen zu behalten.
Denn oftmals regelt die Mietverwaltung auch rechtliche Angelegenheiten. So können Tätigkeiten wie die Ermittlung der passenden Mieterhöhung, die Abwicklung von Gewährleistungsfällen, das Mahnwesen und die Erstellung von rechtssicheren Mietverträgen in den Aufgabenbereich fallen.
Die aktuelle Rechtsprechung beeinflusst damit in vielen Fällen unmittelbar die Tätigkeit vieler Mietverwaltungen.
Der Sachverhalt
Die Parteien schlossen am 22./24.08.2017 einen Gewerberaummietvertrag über eine Halle in der eine Spielstätte betrieben werden sollte. Der geschlossene Vertrag beinhaltet folgende Klausel:
"Der Mieter ist nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Das Recht des Mieters, dadurch zu viel gezahlte Miete nach Bereicherungsrecht vom Vermieter zurück zu fordern, bleibt davon unberührt.
Der Mieter ist nicht berechtigt, gegenüber Forderungen des Vermieters aus diesem Vertrag mit Gegenforderungen aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, es sei denn, die Gegenforderung oder das Zurückbehaltungsrecht wären rechtskräftig festgestellt oder nach Grund und Höhe unbestritten."
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Kündigung nach Zahlungsverweigerung
Nachdem der Mieter zwei Monate lang keine Miete zahlt, kündigt der Vermieter den Mietvertrag. Der Mieter rügt etliche Mängel gegenüber der Klägerin.
So wurde bemängelt, dass das Dach und die Außenwände undicht seien und die Halle zudem nicht ausreichend beheizbar. Ferner seien im Boden Risse.
Der Vermieter hingegen ließ mehrfach Reparaturen am Dach durchführen und argumentierte, dass es keine Vereinbarung über einen Verzicht auf die Kaltmiete bis zur Beseitigung der Mängel gegeben habe. Der Zahlungsrückstand der Mieterin betrug zum 03.07.2019 insgesamt 44.669,17€.
Daraufhin kündigte die Mieterin erneut außerordentlich das Mietverhältnis und widersprach zudem vorsorglich einer Fortsetzung des Mietvertrages.
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Das Urteil
Der Zahlungsverzug des Mieters stellt für den Vermieter einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. Die Mieterin war in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Zahlung der Miete in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug. Der Mieter ist nicht dazu berechtigt die Mietzahlungen unter Berufung auf Mängel zu verweigern.
Ein Recht zum Einbehalt der Miete steht dem Mieter weder aus § 536 BGB (Minderung), noch aus § 273 BGB (Recht zur Zurückbehaltung) und auch nicht aus § 320 (Leistungsverweigerung) zu.
Grund dafür ist der vertraglich vereinbarte Minderungsausschluss. So ist es grundsätzlich zulässig, dass Parteien eines Gewerberaummietvertrages vertragliche Vereinbarungen, auch formularmäßig, per Allgemeine Geschäftsbedingung, zum Ausschluss oder zur Einschränkung der Minderung treffen.
Das ergibt sich im Rückschluss aus § 536 Abs. 4 BGB, der lediglich in der Wohnraummiete eine Vereinbarung für unwirksam erklärt, die zur Benachteiligung des Mieters führt. Voraussetzung ist jedoch,
dass eine solche Klausel das Minderungsrecht nicht per se ausschließt, sondern dem Mieter die Möglichkeit offenlässt, die zu viel gezahlte Miete notfalls vor Gericht einzuklagen (§ 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB).
Klauseln, die lediglich die Einbehaltung des Minderungsbetrages von der laufenden Miete ausschließen, dem Mieter allerdings die Möglichkeit zugestehen, den geminderten Teil gem. § 812 BGB zurückzufordern, dienen lediglich dazu dem berechtigten Vermieterinteresse an der fortlaufenden und pünktlichen Zahlung der vereinbarten Miete nachzukommen.
Der Vermieter einer Immobilie ist auf die pünktliche Zahlung der vereinbarten Miete angewiesen um diese ohne Liquiditätsprobleme bewirtschaften zu können.
Kommt es zu einem direkten Abzug der Mietminderung auf Grund, von etwaiger vom Mieter behaupteter Mängel, kann das zur Folge haben, dass der Vermieter bis zu einer gerichtlichen Klärung darüber, ob der Mangel tatsächlich besteht, nicht mehr in der Lage ist, die laufenden Bewirtschaftungskosten aufzubringen.
Die Klausel hält der Inhaltskontrolle von AGB gem. § 307 BGB stand.
Folgen für die Praxis
Mittlerweile kann es als herrschende Rechtsprechung betrachtet werden, dass in Gewerberaummietverträgen, auch im Rahmen von vermieterseitig gestellten AGB, die Mietminderung, Aufrechnung und das Zurückbehaltungsrecht gegen den Anspruch auf Mietzahlung wirksam ausgeschlossen werden können, insofern die Klausel dem Mieter nicht die Möglichkeit abspricht, einen Rückzahlungsanspruch wegen etwa überzahlter Miete gerichtlich geltend zu machen.
Vermieter, deren Interesse es ist, eine solche Klausel per AGB zu vereinbaren, können diese also wirksam, wie oben beschrieben, zum Vertragsbestandteil machen. Ferner ist auch ein Kompromiss denkbar. So könnte vereinbart werden, dass die Minderung auf einen Höchstbetrag der monatlichen Miete begrenzt wird. Eine andere Option ist es lediglich Bagatellminderungen auszuschließen.
Zu beachten ist jedoch immer, dass ein vollständiger Ausschluss eines Mietminderungsrechts nicht per Allgemeine Geschäftsbedingung durchgesetzt werden kann. Dafür ist eine Individualvereinbarung notwendig.
Laura Eckert-Rinallo
eine anerkannte Spezialistin im Bereich Immobilienmanagement. Mit einem Bachelor in Betriebswirtschaft und Recht und einem Master in Immobilienmanagement ist sie bestens gerüstet, um ihr Fachwissen in der Immobilienbranche anzuwenden und weiterzugeben.
Seit 2018 engagiert sich Laura in der Weiterbildung von Immobilienverwaltern und -maklern und hat bislang über 15.000 Fachleute in Seminaren geschult, die die Fortbildungspflicht nach § 34c GewO erfüllen. Neben ihrer Lehrtätigkeit publiziert sie regelmäßig Artikel und Podcasts zu Themen rund um das Immobilienrecht und betreut akademische Abschlussarbeiten.
Als Dozentin an der Technischen Hochschule Aschaffenburg bereichert sie die Studiengänge "Digitales Immobilienmanagement" und "Internationales Immobilienmanagement" mit ihrer praxisnahen Expertise und trägt zur Formung qualifizierter Fachkräfte im Masterstudiengang "Immobilienmanagement" bei.